【2026 最新】香港人買越南樓全攻略｜流程、費用、法律要點與避伏指南
講起東南亞買樓，香港人可能會諗起泰國、馬來西亞。不過，過去幾年，越南樓市其實跑贏咗好多東南亞市場。台灣同韓國投資者早已進入越南，原因係：經濟高速增長、「中國＋1」的外圍環境、基建投資大、外資不斷湧入，加上入場門檻低、本地需求強勁、人口紅利支持，令越南房地產市場潛力備受關注。
根據 南華早報（SCMP, 2025/8/15） 報導：「A similar picture is emerging in Vietnam. In Hanoi, condo prices have soared by 87 per cent over six years.」VietnamPlus 指出，2025 年第 2 季，河內公寓平均售價已達 每平方米 75.5 百萬越南盾，較 2019 年增長接近 90%。至於 胡志明市，根據 The Investor VN 數據，過去五年升幅約 35%，雖然相對較小，但仍屬穩步上升。
我自己自 2018 年開始投資越南物業，至今持有過 5–6 個單位（包括已出售的）。以下分享我認為 香港人最需要知道的重點，希望幫到有興趣入市的你。
一、香港人可以喺越南買樓嗎？（外國人買樓資格與限制）
答案係：絕對可以，但有特定限制。
越南政府在 2015 年開放了外國人買樓的政策，但為了保護本地人利益，設下了一些門檻：
1. 物業種類限制：外國人只可買 公寓（Apartment / Condo），唔可以擁有土地或獨立屋（除非你係越南公民配偶）。即係話，你唔可以直接買「地皮」或「排屋 / 別墅」。
2. 擁有權年期：越南沒有 Freehold（永久業權），外國人最多可獲 50 年 Leasehold（地上權）。期滿後，根據現行法例，可以再申請延長 50 年。如果將來賣俾越南本地人，業權會自動轉回永久業權。
3. 外資比例限制（Foreign Quota）：每個樓盤最多只有 30% 的單位可售予外國人。呢個政策確保了樓盤主要由本地人居住，避免外資過度炒高樓價，同時亦令外國人 Quota 變得搶手。
4. 產權文件：外國人買樓並繳清款項後，可獲發 Pink Book（粉紅本 / 紅本），這是越南官方的產權證明。
⚠️ 重點提醒：
- 中國護照買家：由於「九段線」政治爭議，持中國護照的買家不是所有樓盤都能買，甚至可能無法申請 Pink Book。但 持香港特區護照或 BNO 則基本無阻**，投資公寓相對安全。
二、香港人買越南樓實戰流程（Step-by-Step）
香港人買越南樓流程大致分為四步，整個過程其實同香港買一手樓花有啲似，但細節上要特別留神：
1. 選擇樓盤（地點＋發展商）
投資越南樓，地點同發展商係成敗關鍵。
- 河內（Hanoi）**：作為首都，基建發展迅速。2019–2025 年間樓價升幅近 90%，短期內急升，適合追求資本增值（Capital Gain）的投資者。詳情可參考我的【2026 河內買樓指南】。
- 胡志明市（HCMC）**：經濟中心，外國人多、租金回報相對穩定，但呎價偏貴。2025 年開始購買力逐步回流。詳情可參考【2026 胡志明市買樓全攻略】。
- 發展商（Developer）**：一定要揀有實力同良好口碑的大型 Developer（例如 Vinhomes, Masterise, Keppel Land 等），避免買到「爛尾樓」。
- 💡 個人經驗分享：我曾經透過香港經紀買入一個樓盤，發展商老闆後來因案件入獄，導致 Pink Book 出唔到，單位幾年都無人問津。直到今年佢出獄後市場先回暖。呢個例子血淋淋咁提醒大家：發展商背景一定要查清楚，唔好貪平買不知名細發展商的樓。**
2. 簽署合約與落訂
- 意向金（Refundable Booking）**：熱門新盤在開售前，通常需先交 VND 100M–200M（約 HKD 15,000–30,000）作為意向金，否則連揀樓資格都冇。如果揀唔到心水單位，呢筆錢可以退回。
- 預訂協議（Booking Agreement / Deposit）**：揀定單位後，支付 5–10% 訂金鎖定單位（Non-refundable）。
- 買賣合約（SPA – Sales and Purchase Agreement）**：列明單位細節、付款進度、交樓日期等。簽署 SPA 通常需要親身飛去越南，或者透過授權書（POA）在香港的越南領事館辦理。
3. 付款方式與進度
- 首期**：通常為樓價的 10–30%（部分熱門項目甚至要求 7 日內付清首期，投資者要確保資金到位）。
- 中期付款**：隨工程進度支付，通常分 5–6 期，每期大約 5-10%。
- 尾數**：交樓時付清至 95%。
- 一次性付款折扣**：如果你資金充裕，選擇一次性付款（Fast Payment）通常可享 5–10% 甚至更高的折扣。
- ⚠️ 注意：外國人在越南無法承做按揭（Mortgage）**，必須 Full Pay，所以入市前要準備足夠現金流。
4. 交樓及申請 Pink Book
- 單位交付後（一般已支付 95%），大部分情況下發展商會協助辦理 Pink Book。外國人需額外支付公證及雜費，約 US$300–500。當 Pink Book 發出時，再交清最後的 5%。
- 現況（2026 年）**：即使未有 Pink Book，你仍然可以透過「SPA 轉讓」形式將物業轉售。想知點操作，可以睇我另一篇實戰文章：【2026 最新】越南賣樓流程實戰｜無粉紅本 SPA 轉讓。
三、香港人買越南樓需要幾多錢？（費用總覽）
買樓唔止睇樓價，仲要計埋各種稅項同雜費。以下幫大家拆解：
1. 物業價格參考
- 河內市中心新盤**：約 US$3,000–6,000 / m²。
- 胡志明市核心地段**：約 US$4,000–7,000 / m²。
- 具體例子**：在河內市中心（地段類似香港鑽石山 / 觀塘），一個 50 m²（約 538 呎）的兩房單位，大約需要 US$150,000–250,000（即 HKD 120萬–200萬）。
2. 買樓及持有費用總覽表
| 費用項目 | 金額 / 比例 | 說明 |
|---|---|---|
| — | — | — |
| 增值稅 (VAT) | 10% | 買新樓必須繳付，通常發展商報價已包含 VAT。 |
| 維修基金 (Sinking Fund) | 2% | 交樓時一次性繳付，用於大廈公共設施維修。 |
| 登記費 (Registration Fee) | 0.5% | 申請 Pink Book 時繳付，上限為 VND 500M。 |
| 管理費 (Management Fee) | 約 HKD 0.6–0.8 / 呎 / 月 | 視乎樓盤級數，通常如果單位出租，管理費由租客承擔。 |
| 中介佣金 (Agency Fee) | 1%–2% | 買新樓： 買家免佣，由發展商支付。 |
買二手樓： 通常由賣家支付 2%。 |
| 額外溢價 (Quota Fee) | VND 50M–200M 不等 | 俗稱「搶樓費」。熱門新盤的外國人 Quota 極搶手，往往需額外支付溢價才能買到。 |
四、香港人投資越南樓要注意的風險
投資新興市場回報高，但風險同樣存在。以下係幾個香港人最容易忽略的風險：
1. 外匯與匯款問題（重點！）
將錢匯入越南買樓，以及將來賣樓將錢匯出，係最多人關心的問題。
- 正規方法（推薦）**：透過銀行 TT（電匯）或支付服務（如 Wise）直接匯款到發展商戶口。不少外國投資者會使用 HSBC 或渣打銀行，在香港放 30 萬港幣開立 Premier Banking，由銀行的 RM 提供專人指導，確保資金進出合規。將來賣樓時，只要有齊完稅證明，資金就可以合法匯出。
- 灰色方法（市場常見，但需自行衡量風險）：在越南，透過 USDT（加密貨幣）或地下錢莊 / 金舖進行 USD 兌換 VND 的交易非常普遍（Common）。好多本地人甚至部分外國投資者為了避開繁瑣的銀行手續或賺取更佳匯率，會採用呢啲方法。不過，呢類操作始終屬於灰色地帶，存在一定法律風險，將來賣樓時亦可能難以證明資金來源合法性而影響匯出，投資者需自行衡量風險。**
2. 租金回報率下跌
- 2020 年前：越南公寓租金回報率普遍有 4–6%。
- 2025-2026 年：由於樓價急升（特別是河內），租金升幅追唔上樓價，導致回報率跌至 3–4%。
- 不過，市中心現代公寓需求依然強勁，供不應求，容易租出。投資策略應由「食息」轉向「博升值」。
3. 匯率波動風險
越南盾（VND）屬於波動性較大的貨幣。雖然樓價升幅可能好和味，但如果 VND 兌 USD/HKD 貶值，你的實際利潤會被打折扣。投資者要有心理準備接受匯率風險。
投資新興市場回報高，但風險同樣存在。關於發展商爛尾、收租不似預期、外國人配額陷阱等實戰血淚教訓，我專門寫了一篇 8 年業主的親身經歷，強烈建議入市前必讀：👉 【越南買樓中伏】8年資深業主兼代理大踢爆：地產商與 Agent 絕不會告訴你的 7 大真相
五、常見問題 (FAQ)
Q1：香港人買越南樓可以做按揭嗎？A1：不可以。外國人在越南買樓必須 Full Pay（全數支付），無法向當地銀行申請按揭貸款。買家需要準備充足的現金流，按發展商的工程進度分期付款。
Q2：買越南樓收租，要交稅嗎？A2：需要。外國人在越南的租金收入，需繳納 5% 的增值稅（VAT）及 5% 的個人所得稅（PIT），合共 10%。通常可以委託當地的租務管理公司代為申報及繳納。
Q3：如果 50 年產權期滿，層樓會點？A3：根據越南現行《住房法》，外國人擁有的 50 年產權在期滿前，可以申請延長一次（最多 50 年）。如果你在持有期間將物業賣給越南本地人，該物業的產權會自動轉換為永久業權（Freehold）。
Q4：未有 Pink Book（粉紅本）可以賣樓嗎？A4：可以。只要你持有發展商發出的買賣合約正本（SPA），並已繳付 95% 樓款，就可以透過「SPA 合約轉讓」形式出售。詳情可參考我的無粉紅本 SPA 轉讓攻略。
六、總結
對香港人而言，越南樓市係一個極具吸引力的投資選項：
- 入場價低**：HKD 120–200 萬已經可以買到首都核心地段的優質公寓。
- 潛力巨大：經濟增長強勁、基建陸續落成、城市化加速。2025 年上半年 GDP 增長達 7.5%**，動力十足。
- 回報合理**：雖然租金回報跌至 3–4%，但仍比香港住宅高，且資本增值潛力遠超香港。
但入市前必須謹記：
- 外國人只可買 Apartment，擁有權限 50 年。
- 必須 Full Pay，無得做按揭。
- 發展商選擇極為重要，避免中伏。
- 資金進出最好行正規銀行渠道，保留所有單據。
總括而言，如果你想多元化投資，又唔想只靠香港樓，越南絕對係值得考慮的市場。但出手前，務必要做好功課，計清楚成本同風險，並諮詢專業顧問。
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