「大約七年前，我和不少香港投資者一樣，看好越南的經濟潛力，決定入手一套樓花。但隨著投資策略調整，我最近決定將它出售，轉投更有潛力的地區。
最大的問題來了：我的房產仍未有「粉紅本」（Pink Book，即房產證）。
在越南，這種情況相當普遍。由於申請粉紅本耗時費力，且不會顯著提高房價，所以透過**「SPA 合約轉讓」（SPA Transfer）**進行交易，成為外國業主最常見且高效的轉售方式。
網上關於 SPA 轉讓的理論文章不少，但為了讓大家更清晰地掌握實際操作，我會用我的親身實戰經驗，Step-by-step 拆解整個流程。從尋找經紀、定價策略，到避開文件認證的「伏位」，甚至在公證處簽那 100 個大名的細節，毫無保留地分享給大家。」
第一章：心態與準備——越南賣樓的「江湖規矩」
在開始跑流程之前，首先要解決兩個最現實的問題：去邊搵經紀？定幾多錢？ 這裡的玩法跟香港完全不同。
1. 搵經紀：唔駛去 28hse，等佢自已送上門
在香港賣樓，你會主動找地產鋪和在28hse等中介平台放售。但在越南，你不需要主動出擊。因為越南是完全沒有私隱的。
從你當年買樓落訂的那一刻起，發展商的 Client List 早就流出市面。你回想一下，是不是經常收到越南經紀的 WhatsApp 或 Zalo 訊息？
「資料外洩」是常態，這些曾主動找你的經紀，手上有現成客源，找他們效率最高。
2. 定價策略：告別銀行估價，信自己個 Excel
越南是發展中國家，沒有銀行網上估價，也沒有政府的透明成交紀錄。我們只能靠自己做功課：
- Batdongsan.com.vn： 這是越南最大的地產網，可以參考，但上面的價錢好多都係「無參考價值」（水份極高）。有時經紀為了吸客會報低價，或者業主亂開高價，不能盡信。
- Facebook Group： 搜尋你自己樓盤名的群組，入面的討論比較真實，但也只是「大約」數字。
我的Benchmark法：
- 問價： 問 3-4 個經紀攞報價。如果你層樓有收租，記得問埋你個出租經紀識唔識做二手買賣，佢最熟你層樓，報價通常最準。
- 定價： 算出一個平均價，然後 +10% 作為你的開價（Asking Price）。
- 原因： 越南買家習慣「傾價」（講價），這 10% 就是你的談判籌碼。
3. 談判關鍵：記住要傾「實收價」
在越南，我們通常不談「成交價」，而是談「實收價」（Net to Owner）。 這是一個「全包宴」的概念。經紀會報一個保證你落袋的數字，剩下的經紀費、2% 個人所得稅、公證費、跑腿費，全部由經紀在差價中搞定。
4. 收訂金 (Deposit)：咪貪多，小心「賠雙」
當價錢、交收日期都傾好，就可以叫對方落訂鎖定交易。 這裡有個問題：訂金收幾多？ 同香港一樣，一旦收了訂，如果你因為任何原因（例如文件搞唔掂、另一半突然唔肯簽名）而無法成交，你是要賠償雙倍訂金給買家的。
- 我的實戰經驗： 大約「全包價」的 5%做訂金。
- 原因： 金額足以證明買家誠意，萬一我自己這邊文件出錯，賠償金額也在可控範圍。記住，訂金是用來鎖定買家，唔係用來賭身家。
真金白銀入賬，交易正式開始。
第二章：文件準備——身在香港要做的事 (最繁瑣一步！)
確認好買家，正式進入流程。因為我屬於「個人名義買樓，已婚，二人飛越南」的情況，文件準備是最繁瑣的。
如果你係單身未結過婚，流程簡單很多。但如果你係已婚人士，這裡有一個超級需要注意的位置，請一定要注意：
在越南的法律和公證實務下，無論你當初買樓是用一個人名義（亦無論當時係未婚定已婚），抑或是夫妻聯名，房產往往都會被視為或是需要處理成「共同財產」。
簡單來講：只要你現在結咗婚，賣樓時你另一半一定要參與（簽名同意賣出），無得避。 所以，請按以下流程做準備。
請參考這張我整理的【無 PINK BOOK 賣房流程圖】：
關鍵文件Check List：
- 原始買賣合約 (SPA)： 必須是正本。
- 付款證明 (95% 門檻)：
- 官方說法： 要有開發商的收據，證明你已付 95% 樓款。
- 實戰貼士： 萬一你不見了收據，不用驚慌。未有 Pink Book 的轉讓本質上是「發展商內部轉名」，發展商有紀錄。只要你個經紀係正常有同發展商合作過，佢會有方法幫你搞掂。
- 婚姻關係證明 ：
- 因為另一半必須到場簽字（或授權），你們的關係必須被越南官方承認。結婚證是政府文件，不需要去民政宣誓，只需在香港完成「2部曲」：
- 高等法院加簽 (Apostille)： 帶著結婚證正本去金鐘高等法院（費用約 $125）。
- 越南領事館認證： 帶著加簽後的文件去灣仔領事館（$800/page-5個工作天 ) ($1,200/page – 30-60分鐘)
- 其他文件: 越南當地會弄得妥,不用太擔心
🔥 分支劇情：另一半唔得閒飛？要再煩D
上面講的是最理想情況。但如果另一半走不開，只有你一個人飛，你需要一份「財產處置委託書」
注意：這份文件理論上比結婚證更難搞！ 因為它是私人文件（不是政府發的），所以不能直接去高院，要過三關：
- 民政事務處宣誓 (監誓員見證是你本人簽署)
- 高等法院加簽 (認證監誓員簽名)
- 越南領事館認證 (最後確認)
💡 我的真心話：不如當去個快閃旅行？
除非另一半真的身不由己，否則我強烈建議兩個人一齊飛。 做那份委託書的流程，分分鐘搞你一日，手續費都要幾千蚊。其實成本同買多張 Round Trip 機票差唔多。既然酒店都係訂同一間房，不如當去個快閃旅行，食碗 Pho 簽個名，應該開心過在香港周圍走。
第三章：飛往越南——公證、簽約與授權
準備好文件，飛到越南。這次行程的重點不在「交樓」，而在「公證處 (Phòng Công Chứng)」。
1. 概念糾正：公證處 = 越南版律師樓
好多香港人會問：「無律師參與安唔安全？」 其實在越南，公證處 (Notary Office) 的角色就等於香港的律師樓。他們負責核實身份、見證簽約、審查文件合法性。所以，公證員就是這場交易的法律把關人。
2. 公證現場：簽名簽到手軟
當日出席的有：買賣雙方、經紀、翻譯員（必須有資質），還有最重要的——發展商人員（SPA 轉讓必須在場確認）。
- 不用擔心流程： 叫經紀準備就可以，正路佢會包辦哂。你當日無咩特別任務，就係負責瘋狂簽名。
- 心理準備： 你預計要簽 100 個名左右（大簽+簡簽），簽到你懷疑人生。整個流程預留 3-4 個鐘是基本的。
3. 交收真相：即場「一手交錢」
這點跟香港最大分別！越南買樓無將錢入律師樓託管這回事，全部都是即場交收 (Settlement)。
- 現金戰士： 公證行有時會見到一堆人拎住成袋現金，在現場不斷數錢。
- 銀行轉賬 (Bank Transfer)： 這是我們採用的方式，安全快捷。
我的操作： 買家即場轉賬 -> 我確認 App 收到錢 -> 我動筆簽最後一份文件。
4. 授權 (Ủy Quyen) 的藝術
這是海外賣家必須懂的一步！因為交稅和過戶需要幾天，我不可能留在那裡等。 我在公證處簽了一份授權書，授權給經紀公司的職員，代我處理繳稅。翻譯員會確保我知道簽緊咩。
第四章：完稅與收尾
錢收了大半，人也回了香港，剩下的就是經紀的工作。
- 完稅與解鎖： 經紀憑我的授權書去稅務局交稅（費用含在「全包價」內）。
總結
越南賣樓其實唔難，最緊要識得：
- 善用「流出」資料搵經紀，問埋出租經紀。
- 談好「全包實收價」，收訂金唔好貪多。
- 最好兩公婆一齊飛，當旅行好過搞文件。
- 相信公證處的法律效力，但錢要即場收。
希望這篇實戰文幫到大家！
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